Înainte de a plăti un avans pentru un apartament, cere un extras de carte funciară pentru informare recent și compară-l cu actele prezentate de vânzător. Extrasul arată situația cadastral-juridică înregistrată la momentul întocmirii lui. Nu certifică starea instalațiilor, calitatea construcției sau absența oricărei probleme care nu a fost înscrisă. Regulamentul ANCPI prevede eliberarea extrasului pentru informare la cererea oricărei persoane și descrie scopul lui de a face cunoscută situația imobilului.
Folosește extrasul ca punct de pornire pentru întrebări precise către vânzător și notar. Dacă o informație nu se potrivește, nu încerca să o „corectezi” din anunțul imobiliar. Actele relevante trebuie confruntate, iar efectul juridic al înscrierilor se interpretează de un profesionist. O reclamă poate folosi o descriere comercială a apartamentului; cartea funciară folosește identificatori cadastrali.
Identifică exact imobilul din ofertă
Verifică numărul cadastral, numărul cărții funciare și adresa, apoi compară-le cu documentele puse la dispoziție. Un bloc poate avea mai multe unități, spații de depozitare sau locuri de parcare înscrise separat. Nu presupune că toate fac parte din vânzare fiindcă apar în fotografiile anunțului. Dacă vânzătorul promite și o boxă ori un loc de parcare, cere să vezi documentele corespunzătoare și cum vor fi incluse în contract.
Suprafața menționată în anunț poate fi calculată sau descrisă altfel decât suprafața din acte. Notează diferența și întreabă ce document o explică. Nu poți transforma prin estimare o suprafață utilă într-una construită; sunt noțiuni distincte. Pentru un apartament modificat prin alipire, compartimentare sau extindere, cere documentele lucrărilor și întreabă notarul dacă situația din teren corespunde înscrierilor.
Verifică titularii și înscrierile, fără interpretări grăbite
Compară titularul sau titularii dreptului înscris cu persoanele care declară că vând. Dacă semnează un mandatar, cere actul de reprezentare. Dacă există mai mulți titulari, nu presupune că unul poate încheia singur tranzacția. Notarul va verifica actele și capacitatea de dispoziție pentru tranzacția concretă. Extrasul de informare nu înlocuiește analiza acestor documente.
Uită-te la sarcini, ipoteci, interdicții ori alte înscrieri din partea dedicată lor. Prezența unei ipoteci nu înseamnă automat că vânzarea este imposibilă; unele tranzacții prevăd stingerea datoriei și radierea înscrierii în condiții documentate. Dar nici nu este un detaliu care poate fi lăsat pentru după avans. Cere notarului să explice ordinea plăților, documentele necesare și momentul în care riscul este acoperit. Dacă există o înscriere neclară, oprește negocierea asupra avansului până primești explicația scrisă.
De unde obții extrasul și cum verifici documentul
Platforma oficială ePayment ANCPI oferă serviciul de extras online pentru informare. ANCPI indică și platforma MyEterra pentru proprietarii care cer documente referitoare la propriile imobile. Nu confunda dreptul de a solicita un extras pentru informare cu dreptul de a modifica înscrierile. Tariful și pașii de plată se verifică pe portal în ziua solicitării; un preț afișat într-un articol mai vechi poate fi depășit.
Regulamentul ANCPI precizează că verificarea corectitudinii și realității informațiilor dintr-un extras electronic se poate face cu codul de verificare disponibil în antet. Păstrează fișierul electronic original și verifică documentul prin mecanismul indicat de ANCPI pe documentul primit; dacă pagina de verificare nu funcționează, cere lămuriri emitentului sau notarului. O fotografie trimisă printr-o aplicație de mesagerie poate omite pagini sau ascunde data emiterii. Cere documentul complet înainte să îl folosești ca bază pentru decizie.
Studiu de lucru: locul de parcare „inclus”
Un anunț spune că apartamentul se vinde cu loc de parcare, dar extrasul primit privește numai apartamentul. Acesta este un scenariu ilustrativ, fără imobil real. Cumpărătorul nu poate deduce din tăcerea extrasului că locul este sau nu este inclus. Cere identificarea juridică a locului, actele prin care vânzătorul îl deține ori folosește și formularea exactă din antecontract. Dacă există un drept de folosință, acesta se tratează altfel decât proprietatea asupra unui loc individual.
Odată lămurite actele, verifică și starea clădirii, costurile și clasa energetică. Articolul despre citirea certificatului energetic înainte de cumpărare acoperă o altă parte a deciziei. Extrasul de carte funciară este o fotografie juridică la data emiterii, așa că, înainte de semnarea finală, notarul trebuie să lucreze cu documentele potrivite etapei respective. Dacă datele se schimbă între avans și contract, analiza trebuie refăcută.
